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坚持限购限贷楼市走向何方？ . 针对近期市场上流传的“调控有效果了可以放松”的传闻，上海市房管局长刘海生昨天正式回应说，“调控一定要坚持，限购政策一定是作为长期政策执行”。长期“限购”是多久？又能否让楼市真正健康发展？ <o:p></o:p> <o:p></o:p> 主持人：今天来到演播室的嘉宾是来自中国房地产信息中心的付琦先生和我们的分析师朱静小姐，两位好，欢迎来到我们的演播室。刚才我们已经说到了这个限购政策可能要长期的执行下去，那么所谓的长期因为谁都没有说过这个期限到底是多少，两位有什么意见？对于长期有怎么样的理解？<o:p></o:p> <o:p></o:p> 付琦：我很难去预测这个长期具体的时间有多长，包括 1月26日的新国八条当中也没有明确这个时间的底线在哪里。但是按照我们的分析，这样一个政策的执行如果是市场或者是整个经济环境实现了一定的目标的话，这个政策可能会逐渐的退出，包括宏观经济是不是能够不受到很大的影响，包括整个住房保障的目标是不是能力基本达成，也包括整个目前的调控效果已经有所显现，但是我们认为这个调控效果很够，它还需要继续表现出它应有的效果，然后没有出现反弹。这些目标如果能够实现的话，那么我相信限购政策应该会取消，至于说这个长期到底长到多久，我也很难预测。<o:p></o:p> <o:p></o:p> 主持人：很难说，那朱静你觉得呢？<o:p></o:p> <o:p></o:p> 朱静：我觉得我们目前所谓的长期因为在时间上没有限令，而现在国家政府更重要的是看效果。刚刚付琦先生也说到，我们这个效果肯定是短时间要让我们的政府看到，不仅是我们现在看到的量上的控制，而且要明显的感觉到价格上的下降空档，而且要在一段时间里保持这样的水平状态，这个政策才可能有取消，退出市场的那一天。但是这个时间段在目前来说真的很难能够有一个预计。<o:p></o:p> <o:p></o:p> 主持人：作为你们最接触一线的工作者、业内人士来说，你们觉得政府他们认为这个效果到底要达到什么样的情况？<o:p></o:p> <o:p></o:p> 朱静：这个现在肯定是勿庸置疑的，我们政府现在对房地产市场打压的力度和要求都非常明确。必须以在量和价格上一定要有一个大幅的下浮。 <o:p></o:p> <o:p></o:p> 主持人：您认为所谓的大幅是得到？<o:p></o:p> <o:p></o:p> 朱静：我认为要区分出一线城市和二三线城市的价格来，从比例上来看，我觉得超过20%应该是可以看得到的。<o:p></o:p> <o:p></o:p> 主持人：付琦你觉得这个效果要到什么程度？<o:p></o:p> <o:p></o:p> 付琦：首先这个效果要是对比前三轮的调控，2005年、2008年和2010年的调控，其实这个效果看上去是有的，因为降了价，而且成交量也出现了很明显的下滑，但是我相信让中央领导不满意的是每次降完价以后整个市场在短期内马上又出现一个量价明显的反弹，而且反弹以后这个价格比之前更高。所以我相信这次的调控效果不仅要像前三次一样都出现量的萎缩、价的下滑，更主要的是下滑以后处于一个低位的徘徊或者是低位的稳定，不要再上来，这是我们觉得中央领导可能会希望看到这样一个情况。我觉得最起码保持一年这个价格不要回升还是需要的。<o:p></o:p> <o:p></o:p> 朱静：因为市场现在要配合政府的要求。<o:p></o:p> <o:p></o:p> 主持人：但现在市场做这样的配合其实也是因为限购政策导致的，或者是国八条政策导致的，那么你们觉得长期的执行这样的政策，市场是正常的运行吗？是健康的发展吗？<o:p></o:p> <o:p></o:p> 付琦：我个人认为不完全称之为健康，为什么？因为毕竟限购政策是一个行政性的命令，它并不是一个市场化的手段，我们对于房价到底为什么涨那么高，其实还是有一定的基础在里面的，尤其是我们在货币发行比较过量的情况下，在收入分配不是很均衡的情况下，而且国内的投资情况也比较狭窄的情况下，基本上所有的个人投资的资金，包括很多企业的投资资金，都往房地产这个行业里面涌，所以就造成我们房地产行业的资金过大，一切通胀都是货币现象，房价涨这么高其实也是个货币现象。那么我们现在认为，你光抑制需求只是短期内可以达到调控的效果，但是从长远来看，你并没有从源头上去解决这样的问题，包括我们房地产行业内部的供求矛盾也非常的激烈。那么在这种情况下，你的供应又增长不上去，而货币体现的需求又没有抑制住，只是靠短期的措施，确实是短期内能够呈现效果，但是除非你这个政策永远的执行下去，否则一旦取消，完全有可能出现市场大反弹。<o:p></o:p> <o:p></o:p> 主持人：市场可能会有一定的爆发。<o:p></o:p> <o:p></o:p> 朱静：因为政策现在推出不再讨论它是否合理的问题，这是一个治表的现象，因为它快速有效，它只能是一个面上的控制，但实际上，作为供需双方的矛盾也好，市场的隐性矛盾也好，都没有得到实际的解决。所以说这个政策的推行我觉得在短期内的效果肯定是要看到的。<o:p></o:p> <o:p></o:p> 主持人：照两位这样的观点来说，你们觉得长期执行下去市场到底会怎么走呢？<o:p></o:p> <o:p></o:p> 朱静：我觉得这个政策在目前的市场状态下，肯定会给我们市场的价格和量上带来一个很直接的影响。而这个影响也要分城市、区域来看的，可能一二线城市，前段时间价格上涨过快的一些城市来说，它的影响是比较大的，像上海、杭州、广州等等外来人口比较多的城市，肯定是明显看到效果的。但是在一些原有的二三线城市，本身的消费自给自足，或者刚性需求为主的这样的城市来说，它还是有一部分需求的支持，现在可能只停留在量上的萎缩，价格上的稳定，可能还没有看到我们所要看到量和价都齐跌的局面，目前来说还不是特别明显。<o:p></o:p> <o:p></o:p> 主持人：其实朱静所说的我觉得就是一个高端和中低端的区别，您认为呢？<o:p></o:p> <o:p></o:p> 付琦：会有，除了刚才提到的城市之间的差别，在单一一个城市内部，以上海为例，它就会很明显的出现分化，就是高端住宅市场即便今天开发商从了，开始降价了，你会发觉它还是没有客户，因为购买那些人哪怕打了八折，买不起的依然买不起，买得起的人依然被限购。而对中低端市场，可能从那以后就有一线曙光，至少有一条路可以走，因为我们看到上海已经出现了大概七到八个楼盘真正有实质性降价的，降价幅度大概在八到九折之间，这些楼盘我们也可以看到成交量有明显的上升。但是我认为这次由于限购政策的存在，它和前三轮调控会出现一个不一样的地方，即便成交量有所回升，但是达不到所谓的供求全面上升，以及价格全面上升的情况。因为它的成交量也是从过去的销售率只有20%-30%上升到现在的70%-80%左右，没有达到百分之百的销售率，所以这些开发商至少目前还没有上涨的动力。因为我相信即便未来的供应量增加以后，越来越多的开发企业学着这几个企业进行降价以后，它的销售率最多也就达到这个水平，和过去不一样就是因为有限购，过去因为没有限购，只要价格下来，所有的投资投机全进来了，所以整个出现了量价齐升。而今年我认为量价齐升不会出现，只是在价下降了以后，成交量略微有所上升。<o:p></o:p> <o:p></o:p> 朱静：我觉得这种影响对于极端消费者来说，心理的影响也是很大的。<o:p></o:p> <o:p></o:p> 主持人：所以心理影响的表现在哪里？他们可能对市场产生什么样的影响？<o:p></o:p> <o:p></o:p> 朱静：心理影响会很大的，低端市场即使价格下降了，它会有一些刚性需求急需要解决，可能会进入市场。大部分人还是会选择观望等待，这也造成了它在量上不能够在短期内放大。<o:p></o:p> <o:p></o:p> 主持人：那长期呢？<o:p></o:p> <o:p></o:p> 朱静：从长期来说，它的效应会逐渐的消化了，目前来说，因为开发公司在等待一个机会，大家都在看，都在等，等着这个市场能够放开，等着市场有机会让他们能够喘口气，喘口气过来以后可能大家面对的市场状况又跟今天看到的不一样。<o:p></o:p> <o:p></o:p> 主持人：好的，非常感谢两位今天给我们所带来的分析，两位今天的观点其实相对是一致的，对于这个限购政策还是持有保留的意见。<o:p></o:p>
商品房供应较少房价影响几何？ . 上海规划和国土资源管理局日前公布了今年上海住房供地计划，用于商品房建设的土地供应量只占计划供地总量的3成，降到了历年来的最低，商品房用地被大幅缩减是否会导致未来市场上商品房的供应量相应锐减？哪些区域的供应结构会受到明显影响？ <o:p></o:p> 主持人：欢迎各位继续回来我们的节目，今天来到演播室的两位嘉宾分别是我们的评论员蔡为民先生，和我们节目的分析师陈湛匀先生，欢迎两位来到节目当中。首先一点我想请教一下陈先生，我们看到目前为止得到的最新数据，供地方面是有大量增加的，在1200公顷，但是商品房所占比例却是有一个下降值，只占到了三成。您如何看待在目前的调控情况下的一升和一降，意味着什么呢？ 陈湛匀：其实从今年的一季度来看，我们全国的土地市场的供应计划和它的成交量是下滑的，许多房地产拿地是非常谨慎的，就在这个背景下，上海政府出台了关于保障型性质的房子占了70%，我自己感觉这是为了维持和更好的贯彻我们的房地产调控，也就是说它的大量的保障房如果进入到市场，这个会给市场有一个降温的这样一种信号，我觉得会给一个心理预期带来了很强的预期作用。 主持人：以往我们一直讲，从源头上不给力，从土地的供应上，我们觉得说会有这样或者那样的问题，最终才导致房价这么多年来没有办法能够降下来。所以我们现在从源头上开始来做，我大量的来推地，用于保障的建设，我极少数的则用于商品房，甚至商品住宅的，这个建设住宅的比例就会更低了，这是您的一个观点。蔡先生，您是什么观点呢？ 蔡为民：我想这次我们透过上海的供地，我个人看来大概破了一个最高跟最低的记录。最高就是1200公顷，去年是1100，再往前推，那就是更少了，这是一个最高记录。另外有一个最低的记录，就是它所推出来的商业用地，我们可能很多的消费者不是很清楚，我们特别要注意到，商业用地里面其实要切分成两大块的，就是说360公顷的商业用地，我个人看，至少有一半以上是属于商办或者是商住混合。换言之，纯粹的商业住宅，就是商品住宅的用地供应在未来的时间来看，它显然是更加的稀缺的。所以刚刚我们陈教授所提到的市场预期，我想我们可能就会产生一个分歧了。我认为在这样一个供地计划的推动之下，可能我们的市场预期是商品房价会被持续的推高，因为物以罕为贵，更少量的供应会使得消费者产生心理预期，这个心理预期是后续的没有足够量的商品住宅供应的情况之下，这个时候我们的房价跟现在中央所要求的调控政策的目标可能会形成一个阵痛阶段。 主持人：从供应量的角度来讲，这让我想到了过往的别墅土地的供应，以前也是我们一直在讲限地限地，别墅不再有了，但是我们会发现现在这么多年，别墅却一直在市场上出现。所以我就在想，我们现在的供应量少，大家会担心以后，特别你也提到，可能针对商品住宅的供应量少的话会推高这个价格，真的是这样吗？我不知道您认为呢？ 陈湛匀：我是觉得首先我们今后是两条腿走路了，有钱的人找商品房，没钱的人是保障房，这个保障房里面覆盖的概念是旧区改造，还有一些是我们的廉租房、经济适用房，当然，中小套型的面积，包括90平方米的也包括在内。我自己感觉中国现在为什么要限购令，实际上是从市场的房地产曲线当中从这个数量来打通的，所以限购令在目前来讲我觉得它已经见到了立竿见影的效果。现在还有一个影响房地产市场曲线的是价格，如果这个价格要下来，就要控地价，防地王。所以我觉得现在的背景下面，我们保障房不断的进入，实际上是提高了大家的一种对调控的信心。同时我感觉通货膨胀这个季度出来了是5%，也是抗通胀的一个非常好的心理预期。所以我自己感觉，这次出台我觉得更多的是贯彻前面的调控怎么稳固，又使得我们在这个市场过程当中今年要推出1000万套，突破1.3万亿，这个方面和问责制来加大它的力度和执行力，我认为是这样的。 主持人：所以从您的角度来讲，我们现在学会两条腿走路了，大家都不必挤一条独木舟，就不必都奔到商品住宅的房地产市场当中去。 陈湛匀：因为房价是按照高端、中端、低端，然后算出它的平均价，高端的如果价格上去，但是大量的中国70%是中低收入，如果保障房我们在未来的这五年当中确实是能够执行力到位的话，那我觉得整个房价是有一种下降的机会。我估计，今年下半年在问责制一提两令，我说的两令，一个是限购令，一个是我们的地价，这两个翅膀，再加上我们问责制这个主题如果执行到位，我估计今年下半年到未来的两年，房价是在一线城市要下降，而且我认为…… 蔡为民：教授的确是教授，他在讲很多的关键性判断的时候都加两个字——如果，关键是我们长期以来这个如果往往是落空的。 主持人：但是我不同意你的观点，我们现在看到的这个如果已经在成为现实，现在我们保障房的量在增加，我们商品住房的地的供应量又在开始减少，这怎么来理解呢？ 蔡为民：同样的，就是因为商品住宅的量在持续的降低，那么两条腿走路双轨制是未来一个理想，但是我们不要忘记，现在正在制定的《土地管理法》，当一旦出台之后，我们会发觉保障房不再是行政划拨了，它依然存在成本。所以刚刚陈先生提到的，没有钱的人买保障房，现在关键是没有钱的人也未必买得起保障房。所以我们会发觉，现在国家可能更大力的在推动公租房，因为透过公租房能够让所谓的真的是没有钱的人，他买不起房的情况之下，我们会发觉，按照目前这种态势继续往下走，商品房已经遥不可及了，而保障房在我成本约束的情况之下，没有钱的人是买不起的，他只能在公租房或者廉租房这个市场寻找解决他的住房问题。 主持人：陈先生同意这个观点吗？ 陈湛匀：我是觉得今年1200万公顷推出来的土地计划其中有个现象要特别注意，就是首推了公共租赁房的100万顷，这个我觉得在中国是首推的。这也就是说我是非常相信我们现在两条腿走路，在未来的几年当中一定是有效果的。你看，现在北京的房价和上海的房价，一季度明显下滑，我说是一线城市。如果一线城市出现这个情况，我刚才还再说，两三年之内，我认为中小企业的房地产可能要死去，可能要死一大批，可能是30%到40%。 主持人：但是我有一个问题，今年是这样一个计划，到了明年或者后年是不是还可能这样的大力度呢？ 蔡为民：当然我认为这是不可能的，因为毕竟地方政府的财政来源就目前来讲，经济结构的调整还事实上是非常不到位的，这就是我们的疑问跟担心，就是我们的地方政府仍然大量的依赖土地财政作为它的主要收入来源，这个时候它把它的资金用到了保障房之后，那么后续的新建成本从哪里来？而且我们更加担心的是，保障房正常的是盖在偏郊，偏郊的保障房盖好是刚开始，所谓的刚开始它需不需要地铁？它或许没有地铁，需要道路系统吧，需要生活设施吧，需要商业配套吧，这些谁来做？当然还是政府来做。所以我们很担心，大量的保障房出来了，或许对上海来讲问题不大，可是对于全国很多城市而言，它可能会面临到保障房最后是养蚊子的，没有人住的，而商品房的房价因为附加了保障房的兴建成本，饼就这么大。 主持人：所以很显然，今天两个人的观点会有很大不同。 陈湛匀：我上两个数据，一个数据是这五年当中我们要完成保障房3600万套，然后突破4万亿。还有一个数据，我们现在有千万富翁的，有个信息，说在全国有多少人，96万人。那么现在来讲，这个3600万套在五年当中要覆盖多少？20%。为什么现在要限购令，我理解限购令最主要的是要争取时间。所以我想今年上海推出应该是力度比较强，这是个示范效应，我觉得它有积极意义。现在全国还没推，现在全国土地市场供应也好、成交也好，冷冷清清，我觉得这个示范效应会带动一个我们全国从长远角度两条腿走路。 主持人：今天的节目时间有限，但是两位我们看得出，还是没有办法在节目时间内能够达成一致。当然我们也要看，当然会有一个后续的状态，看究竟采取了这样的措施之后，是否真的能够给市场带来如两位所想的不同的市场变化，到底朝哪个方向走，我们还需要进行观察。谢谢两位参与我们今天话题的讨论！
高端房短期热销调整仍将继续 . 上周，上海有多个高端项目扎堆成交，将上海商品住宅的周成交单价史无前例地推高到逼近3万元/平米。成交数据量价齐升能否说明市场正在回暖？ <o:p></o:p> 短片：据中国指数研究院的最新数据，上周，上海楼市不仅成交量涨幅超过30%，周成交均价也以直逼3万元/平米的的水平创下历史新高。而根据方方地产咨询机构的统计，成交均价突然被拉高主要是受到高端住宅集中成交的推动。位于虹口区四川路板块的精装修高端项目瑞虹新城上周以41000元/平米的均价成交134套房源，位列全市商品住宅成交量排行榜第一名，表现突出，而比它更抢眼的则是佘山板块的独栋别墅项目上海紫园，这个单价超过10万元/平米的别墅一周密集成交34套，大幅拉动全市成交均价上扬。此外，单价49411元/平米的杨浦区九龙仓玺园，单价68221元/平米的杨浦区仁恒怡庭以及单价53216元/平米的浦东内环高端项目四季雅苑上周成交量也处于项目历史成交的高位水平。调控后成交量一度持续走低的高端住宅为何会在上周突然飘红？楼市在调控压力下，是否存在回暖的动力？请继续关注《第一地产·今夜播报》。 主持人：欢迎各位继续回来我们的节目，今天来到演播室的嘉宾是来自新聚仁机构的吴冬先生和21世纪不动产的曹艺，欢迎两位来到节目当中。首先我想请教一下曹小姐，市场的状态其实对于一手的中介、一线的中介来讲你们是最清楚和最有深刻感触的，目前来讲的话是不是正如我们片子当中所说的，目前市场尤其是在高端产品方面是有回暖的情况呢？ 曹艺：目前整体的二手房市场根据我们截止到4月25日的数据来看，整体成交量比三月份有了将近30%的上升趋势，从高端市场这块来看，上个月高端市场占整体总成交两的3%左右这样一个占比，在4月25日左右的时间，基本上是达到了5%这样一个占比。应该可以从这些数据当中显现出来，豪宅市场应该是略有回升的这样一个状况出现。 主持人：这是指在成交方面？ 曹艺：对。 主持人：那么价格方面呢？ 曹艺：价格方面，在二手房这块，据我们目前一线的成交情况来看，在整体放盘的挂牌价格这块应该是区域比较平稳，在实际成交价格这块呢，跟挂牌价格略有下降，将近5%左右的一个数据。 主持人：好，谢谢！吴冬，你觉得这个市场目前是处在一个回暖的状态当中，刚才我们说了一些数据了。 吴冬：我觉得从一手房的角度来看，你从数据上来看，可能是回暖，四月份比三月份的成交确实有上升，但是因为现在基础的市场是比较差的，所以几个个案的数据上升可以对整体的数据有很大的上升作用。比如说芷园34套成交，但是这个项目到底是不是卖掉了，我觉得是有疑问的，当然我也不知道内幕，我只觉得它疑似，可能是一种融资抵押的形式。为什么这样讲？因为第一个，34套一天成交单价都是一模一样的，如果真的是卖掉的话，卖给其他不同的客户，单价肯定是有差别的，不可能所有34套价格都是一样。第二个，这个成交价格是远高于市场价格的，如果说是团购，我一口气买34套房子，在这样的市价下，我肯定是杀价，应该是低于市场价，但是它这个价格是高于市场价，所以可能是一种融资抵押的方式，这个排除在正常成交之外。我觉得像这样的一个项目，它一个项目34套，可能整个就是10几亿、20几亿，它其实对整个市场一个礼拜的数据是有很大的提升作用，把这些因素剔除掉的话，你说高端市场回暖我觉得言之尚早。 主持人：但是我们看到，在上周除了芷园之外，的确还有其他的产品也是相对在目前的市况下，成交状态也还算不错的，也算是集中成交了。 吴冬：事实上我可以这样来讲，公寓、别墅两大块，别墅就是芷园一个，其他的基本上成交都是个位数，公寓这一块，确实上周有一个楼盘瑞虹，它卖的非常好，卖了130几套，但是你看瑞虹在它操作将近十年以上的一个项目的操盘时间，基本上确实每次推盘都卖的非常好，为什么？因为像它这次推盘，虽然单价确实比较高，4万以上，算是中高端以上的楼盘，但是它的面积都是90平以下的，事实上客源基本上都是刚需，虹口的刚需确实是比较蓬勃的，但是排在它之后的第二、第三名，像传统的那些豪宅区域，新江湾城，包括普通的花木，其实成交量基本上也就是十几套，甚至再往下看，三名以后基本上都是个位数的成交量。所以从整体市场来说，把公寓第一名和别墅这一名这两个楼盘如果去除掉的话，看其他的庞大的楼盘，它的成交量跟以前相比来说可能我有上升，无非就是可能10套变成12套，3套变成5套，我觉得这个一个礼拜两个礼拜这样一个小幅波动的数据，我觉得很难讲整体回暖。 主持人：曹小姐，我们综合目前的一手以及你们的二手情况来看的话，你觉得在接下来这一段时间，如果说我们的政策还是延续现在的这样一种调控状态的话，你觉得市场可能会向一个什么样的方向来发展？ 曹艺：目前是从客户的需求情况来看，在二月份政策出台之后，整体的客户需求在每月的上海市总成交宗数当中，非中介成交的占比基本上在二月份是占了25%，在三月份非中介成交的占比占了20%，也就意味着可能在这个客户群体当中，它当中略有一些水分，在一些产权这块的分割上做了一些手法。接下去到了3月15日之后，整体的买卖成交价格总量，豪宅的这样一个放量开始了，其实这就是供求关系的一个转变吧。在这块之后的一个形势，目前是手上有两套这样的客户群体，他们可能会采用一些置换的方式，也是因为限购的原因，他只能拥有两套住宅，他会置换，这一部分是需求状况，是一部分的需求状况，还有之前我说到非中介成交，在分割产权这块可能有一部分的需求会释放，这两波客户的需求会集中在之后的几个月呈现，之后持续的成交量放量可能有待进一步的勘查。 主持人：这两类客户的成交释放会对市场产生多大的贡献呢？ 曹艺：这两部分目前是主要集中在将近总成交两的50%到60%。 主持人：换句话说，这是至关重要的两类客户。 曹艺：对。 主持人：我不知道吴冬接下来你怎么看对市场的走势？因为以前你其实是一直看多的，很少有看空的观点，我不知道你接下来怎么看？ 吴冬：事实上我觉得，你说加息也好、加税也好，确实这样的调控手段对市场的影响是有限的，但是限购从目前来看，确实是对高端市场这一块可能会碰到比较大的问题。你说整体市场，我觉得未来上海市场的结构可能中低端的比重会越来越上升，所以整体市场我觉得可能是比较平稳，坏也坏不到哪里去，因为刚需买房还是要买，再怎么样的市场还是要买，这是商品，不是把它作为投资品。但是在高端这一块，现在碰到的问题90%以上的客源都是限购或者限贷的对象，他如果再要买房，可以买，比如说现在150平米，以后要200平米，肯定还是要买，但是在目前的政策下我觉得完全可以等一等，比如到明年，比如到后年，所以调控如果没有太大变化的话，我觉得今年这个市场应该很难有气色。 主持人：您同意他这个观点吗？如果同意的话，你觉得价格是不是也是目前的状态还是有下探？ 曹艺：我觉得价格应该是维持目前的状态，可能是比较平稳的略有上升。 主持人：平稳还略有上升？ 曹艺：在价格这一块，我们从二手房的角度来看。从总的成交量来看，应该基本是维持在15000平左右的这样一个态势。 主持人：好，谢谢两位参与我们今天话题的讨论！ 
5月7日-江桥万达广场 . 看房：江桥万达广场
5月7日-御涛园 . 看房：御涛园

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